Co daje nadpłata kredytu hipotecznego?

W 2016 roku nadpłaciłem kredyt hipoteczny kwotą 10 tysięcy złotych. Na początku tego roku udało mi się nadpłacić 5 tysięcy. Po podpisaniu aneksu skróciłem okres kredytowania o 31 miesięcy. Dlatego nie rozumiem osób, które twierdzą, że nadpłacanie kredytu hipotecznego jest bezsensowną głupotą. W tym wpisie pokażę Ci co się działo z moim kredytem po dotychczasowych nadpłatach. I po bezpłatnym aneksie.

Mój kredyt na początku umowy

Umowę kredytową podpisałem w 2014 roku. Cel to budowa domu.

Kwota kredytu to 263 154 zł, a co miesiąc miałem płacić 1 330 zł.

Oprocentowanie: 5,44% (marża 2,7 plus WIBOR6).

Umowa obowiązywała do końca 2046 roku, ale po wcześniejszym uruchomieniu ostatniej transzy ten okres został skrócony. Zgodnie z harmonogramem, ostatnią ratę miałem zapłacić w lipcu 2045 roku. (Za każdym razem jak o tym myślę, to mam przed oczami starego dziadka, który mówi: „pamiętam, jak w czterdziestym piątym…”)

Ubezpieczenie nieruchomości kosztuje mnie 25,26 zł co miesiąc. To też liczę do kosztu kredytu, bo to bank wymaga, żebym ubezpieczał dom i nawet nie wiem, kto skorzysta z tego ubezpieczenia, jeśli coś się stanie.

Prowizji nie uwzględniam w wyliczeniach, bo jej nie było.

Poniżej będę używał terminu „Razem do spłaty”. Będzie to suma wszystkich rat z harmonogramu plus wszystkie składki na ubezpieczenie. Ta kwota daje mi obraz tego, ile jeszcze muszę wpłacić pieniędzy (przy danym oprocentowaniu), żeby uwolnić się od kredytu. Oczywiście każda zmiana oprocentowania zmieni też kwotę „Razem do spłaty”, ale przynajmniej mam jakieś porównanie i widzę co daje nadpłata kredytu hipotecznego.

No dobra – zapoznaliśmy się już z moim kredytem, to teraz pora na nadpłaty.



Pierwsza nadpłata

Na początku 2016 roku nadpłaciłem 10 000 zł – to były pieniądze z ostatniej transzy. Wtedy jeszcze nie myślałem o skróceniu okresu kredytowania – a szkoda.

W tamtym okresie oprocentowanie wynosiło 4,47%.

Przed nadpłatą 10 tysięcy

Kapitał do spłaty: 261 096 zł
Rata: 1 328,84 zł
Pozostało rat: 354
Ubezpieczenie: 8 942 zł
Razem do spłaty: 479 351 zł

Po nadpłacie 10 tysięcy

Kapitał do spłaty: 251 096 zł
Rata: 1 278,04 zł
Pozostało rat: 354
Ubezpieczenie: 8 942 zł
Razem do spłaty: 461 368 zł

Co dała pierwsza nadpłata?

Największą korzyścią było zmniejszenie całkowitej kwoty, jaką muszę oddać do banku. Rata trochę zmalała, ale nie zrobiło to na mnie wrażenia.

Ogólnie mało się wtedy tym interesowałem i nic nie zrobiło na mnie wrażenia – wtedy po prostu wpłaciłem, bo wydawało mi się, że tak będzie lepiej.

Tak prezentowały się zmiany po mojej pierwszej nadpłacie:

Wpłaciłem 10 000 zł, a całkowita kwota do spłaty zmniejszyła się o 17 983 zł.

Co by było, gdyby…

A gdybym wtedy pomyślał i skrócił okres kredytowania? To mogłoby to wyglądać tak (w 2016 roku):

Kapitał do spłaty: 251 096 zł
Rata: 1 329,48 zł
Pozostało rat: 327
Ubezpieczenie: 8 260 zł
Razem do spłaty: 443 000 zł

Skrócenie okresy kredytowania zmniejszyłoby sumę odsetek i ilość składek na ubezpieczenie. Nadpłacenie 10 tysięcy mogło zmniejszyć koszty kredytu o prawie 36,5 tysiąca. Ale nie skorzystałem wtedy z tej możliwości.

Nawet nie wiem, czy wtedy była taka możliwość. Dlatego lepiej zostawmy gdybanie i wróćmy do rzeczywistości, w której miała miejsce druga nadpłata.

Druga nadpłata – już bardziej świadoma

Z kolejną nadpłatą poszło mi lepiej, bo się do niej odpowiednio przygotowałem. Jeśli Ty też myślisz o nadpłacie kredytu hipotecznego, to lepiej też się do niej przygotuj.

Jak się przygotować do nadpłaty?

Trzeba mieć pieniądze – to jest oczywiste. Ale kolejne etapy już nie są takie oczywiste (przynajmniej nie dla wszystkich).

Przed dokonaniem nadpłaty trzeba znaleźć i przeczytać umowę (oby to nie był pierwszy raz, kiedy została przeczytana). Trzeba też sprawdzić na stronie banku, jak aktualnie wygląda sytuacja z nadpłacaniem kredytów hipotecznych.

Przede wszystkim trzeba szukać informacji o kosztach nadpłaty i aneksu skracającego okres kredytowania.

Pewnie, że można szukać informacji na blogach czy na fejsie. Ale najlepszym źródłem wiedzy będzie bank, który obsługuje kredyt.

Co wynikło z tych przygotowań?

Z moich przygotowań wynikło to, że nadpłata oraz aneks będą dla mnie darmowe.

Sytuacja przed nadpłaceniem 5 tysięcy

Kapitał do spłaty: 233 210 zł
Rata: 1 281,10 zł
Pozostało rat: 306
Ubezpieczenie: 7 730 zł
Razem do spłaty: 400 005 zł

Aktualne oprocentowanie to 4,49%

Sytuacja po nadpłaceniu 5 tysięcy

Kapitał do spłaty: 228 210 zł
Rata: 1 253,71 zł
Pozostało rat: 306
Ubezpieczenie: 7 730 zł
Razem do spłaty: 391 579 zł

Po nadpłaceniu 5 tysięcy rata zmalała, przez co całkowita kwota do oddania zmniejszyła się o prawie 8,5 tysiąca (przy aktualnym oprocentowaniu). Ale to mnie nie zadowala…

Raty są mniejsza, ale jest ich tyle samo

Nadpłata kredytu hipotecznego nie powoduje automatycznie zmniejszenia ilości rat. Zmniejszają się odsetki i co miesiąc płaci się niższą ratę. Ale po nadpłacie można poprosić bank o skrócenie okresu kredytowania. Dzięki temu raty będą wyższe, ale zmniejszy się ich ilość.

Mniej rat, to mniej odsetek. Dodatkowo zmniejsza się ilość składek na ubezpieczenie. Dlatego ja skorzystałem z tej możliwości i podpisałem aneks o skrócenie okresu kredytowania.

O ile można skrócić?

Skracając okres kredytowania można wrócić do najwyższej raty, jaką do tej pory zapłaciliśmy. Dzięki temu nie trzeba ponownie przechodzić przez weryfikację zdolności kredytowej – bank nie sprawdza czy nadal mamy dochody czy nie.

Pora na podpisanie aneksu

Po zaksięgowaniu nadpłaty zadzwoniłem do banku i poprosiłem o skrócenie okresu kredytowania. Podczas rozmowy ustaliliśmy wysokość raty i umówiliśmy się na podpisanie aneksu w oddziale.

W oddziale podpisaliśmy aneks i… nic. Powinienem dostać nowy harmonogram spłaty kredytu, ale nie dostałem. Po kilku telefonach do banku okazało się, że coś nie pykło i w bankowości internetowej nic się nie zadziało. Na szczęście bankowcy ręcznie przepchnęli sprawę i dostałem nowy harmonogram z nową datą końca męczarni. Znaczy spłacania kredytu na wymarzony dom.

Sytuacja po podpisaniu aneksu

Kapitał do spłaty: 228 210 zł
Rata: 1 330,18 zł
Pozostało rat: 275
Ubezpieczenie: 6 947 zł
Razem do spłaty: 372 916 zł

Co tu się wydarzyło? Rata urosła, ale cała reszta zmalała.

Rata jest teraz taka, jak przy podpisywaniu umowy (bo wtedy było największe oprocentowanie). Ale data końca umowy przesunęła się o 31 miesięcy. Przesunęła się w korzystną dla mnie stronę.

Po aneksie suma wszystkich rat jest mniejsza o 26 306 zł. Ale kredyt hipoteczny, to nie tylko raty – trzeba też opłacić ubezpieczenie.

31 składek po 25,26 zł daje 783 złote. Tych 783 złotych nie będę musiał płacić, bo mój kredyt skończy się wcześniej.

Mniejsza ilość odsetek i składek na ubezpieczenie daje taki efekt:

Zmniejszyła się całkowita kwota jaką muszę oddać do banku. Tak konkretnie, to zmniejszyła się o 27 tysięcy!

Wpłaty były dwie, a aneks jeden

Tutaj warto zaznaczyć, że pierwsza nadpłata była w 2016, a druga w 2020 roku. Na korzyść z podpisania aneksu wpływają obie nadpłaty.

W 2016 roku wpłaciłem 10 000 zł, a całkowita kwota do spłaty zmniejszyła się o 17 983 zł.

W 2020 roku wpłaciłem 5 000 zł i podpisałem aneks – wtedy całkowita kwota do spłaty zmniejszyła się o 27 089 zł.

Sumowanie (czy zbieranie w jedną całość) tych danych raczej nie ma sensu, bo… nie wiem jak to zrobić.

Najlepiej spojrzeć na to jak na dwa osobne zdarzenia – z zastrzeżeniem, że pierwsze miało wpływ na drugie.

Pora kończyć… z tym kredytem

Aktualna sytuacja wygląda tak, że ostatnią ratę mam zapłacić w grudniu 2042 roku. A w umowie było napisane, że spłacanie skończę w grudniu 2046 roku. Czyli przez 6 lat obowiązywania umowy, udało mi się ją „skrócić” o 4 lata.

Może jak jeszcze kilka razy sobie nadpłacę, to w 2030 roku będę tylko wspominał, że miałem na głowie kredyt hipoteczny?

Pierdu, pierdu… a skąd ja wezmę pieniądze na nadpłatę?

No dobra – nadpłata jest fajna i korzystna, ale do tego potrzebne są pieniądze. A skąd tu wziąć pieniądze, jak trzeba płacić raty kredytu! Bez sensu…

Wcale nie bez sensu!

Można po trochu odkładać i na koniec roku spłacić „trzynastą ratę”.

Skąd ja wziąłem pieniądze na nadpłatę?

Dobre pytanie. Bo o nadpłacie myślałem długo. Długo i dużo liczyłem ile to mogę oszczędzić dzięki nadpłacie. Ale jakoś nie było z czego tej nadpłaty zrobić.

Aż w końcu zacząłem odkładać. Po 200 zł miesięcznie. Co miesiąc przelewam pieniądze na spłatę kredytu więc pomyślałem, że zwiększę kwotę przelewu o te 200 zł. Raty pobierały się automatycznie, a na koncie zostawały po dwie stówy i się kumulowały.

Po jakimś czasie (zgadnij po jakim) uzbierało się mimochodem 2 tysiące. Okazało się, że wcale tego nie odczułem. 2 tysiące to za mało, bo mogę nadpłacić nie mniej niż dwukrotność ostatniej raty. Ale jak już udało się wytrzasnąć 2 tysiące „znikąd”, to potem poszło z górki. Planowałem nadpłacić 3 tysiące, a nadpłaciłem 5.

Rozumiem, że odłożenie kilku stówek w miesiącu może być problemem i jeśli to będą całe nasze oszczędności, to lepiej je zatrzymać i budować poduszkę finansową. Ale jeśli mamy już jakąś poduszkę i możemy odłożyć jeszcze coś na spłatę kredytu, to warto to zrobić.

Warto nadpłacić kredyt hipoteczny. I szybciej usunąć go ze swojego życia.

Niezwiązana z tematem uwaga na temat wykresów

Patrzyłeś uważnie na wykresy? Sprawdzałeś wartości liczbowe, czy tylko porównywałeś rozmiar kolorowych pasków?

Spójrz na te trzy wykresy. Wszystkie są zrobione w Excelu 2007 i wszystkie mają ustawione te same dane. Czyli powinny pokazywać to samo. Ale nie wyglądają tak samo.

Mój stary Excel automatycznie ustawia sobie jakiś wymyślony zakres, który będzie pokazywał na wykresie. Skala na wykresie „Rata – nie od zera” zaczyna się od wartości 1200 zł – tak to sobie ustawił Excel – nie wiem dlaczego.

Na szczęście w automatycznej wersji na osi są przynajmniej pokazane wartości.

Niestety w różnych publikacjach pojawiają się wykresy z samymi słupkami – bez wartości. Na ostatnim wykresie pole zielone wygląda ogromnie, a żółte nie dostaje nawet do połowy zielonego. Problem w tym, że ten wykres ma ustawione te same dane co dwa poprzednie wykresy.

Dlatego należy uważać przy czytaniu wykresów.
Bo wykresy powinno się czytać, a nie tylko oglądać.

Koniec niezwiązanej z tematem uwagi na temat wykresów

Podsumowanie

Przed nadpłatą i aneksem trzeba sprawdzić w banku koszty takiej operacji – bo może się nie opłacać.

Nadpłata kredytu hipotecznego zmniejsza saldo kredytu, przez co bank nalicza mniej odsetek. Mniej odsetek, to niższa rata i w sumie mniej pieniędzy do oddania.

Skrócenie okresu kredytowania przez aneks zmniejsza ilość rat. Krótszy okres naliczania odsetek, to… mniej odsetek. Mniejsza ilość rat to również mniejsza ilość składek na ubezpieczenie. Rata po aneksie będzie większa, ale w sumie będzie mniej pieniędzy do oddania.

Zgadza się?


Dodaj komentarz

avatar
  Subscribe  
Powiadom o